Como escrever a descrição de um imóvel que gera contato

A descrição é a parte do anúncio que mais gente escreve no automático e a que mais determina a qualidade do contato recebido. Fotos fazem a pessoa parar; o texto faz ela escrever.

Um texto bem construído tem uma função pouco lembrada: filtrar. Ele responde antes as perguntas que fariam a pessoa desistir na visita, o que reduz deslocamento inútil para todo mundo.

Comece pelo que decide

Quem procura imóvel lê muitos anúncios em sequência. A decisão de continuar acontece nas primeiras linhas.

A primeira frase deve conter: tipo de imóvel, metragem, dormitórios, vagas e bairro. Sem rodeio.

"Apartamento de 68 m² com 2 dormitórios, sendo 1 suíte, e 1 vaga coberta, no Centro."

Compare com a abertura mais comum nos portais:

"Venha conhecer este maravilhoso apartamento que reúne conforto, sofisticação e uma localização privilegiada!"

A segunda não informa nada. Quem lê ainda não sabe o tamanho, quantos quartos ou onde fica — e já gastou quinze segundos.

A estrutura que funciona

Cinco blocos curtos, nesta ordem:

1. Identificação (uma frase). Tipo, metragem, dormitórios, vagas, bairro.

2. Ambientes (dois a quatro períodos). Percorra o imóvel na ordem de uma visita: entrada, sala, cozinha, área de serviço, dormitórios, banheiros, sacada. Diga o que é concreto: piso, armários planejados, posição solar, estado de conservação.

3. Prédio ou terreno. Idade, elevadores, portaria, lazer existente ou ausência dele, número de unidades por andar.

4. Localização com referências reais. Distâncias aproximadas de pontos que as pessoas conhecem: estação, avenida principal, escolas, comércio. Evite "próximo a tudo".

5. Valores e chamada. Condomínio, IPTU, condições aceitas (financiamento, FGTS, permuta) e uma frase final direta.

O tamanho certo

Entre 120 e 250 palavras. Textos menores deixam dúvidas que viram mensagens repetitivas; textos maiores não são lidos até o fim.

Quebre em parágrafos curtos, de duas a três linhas. Bloco único de texto corrido é abandonado, principalmente no celular, que é onde a maior parte da busca acontece.

Listas ajudam para características objetivas, mas não substituem o texto: a descrição corrida é o que dá contexto e diferencia o anúncio dos outros dez idênticos do mesmo prédio.

As informações que evitam visita perdida

Estas são as que mais geram mensagem quando faltam:

• Valor do condomínio. A primeira pergunta em quase todo contato.
• IPTU. Anual ou mensal, deixando claro qual.
• Andar e posição solar. Sol da manhã ou da tarde muda a decisão de muita gente.
• Vaga: coberta ou descoberta, escriturada ou de uso, presa ou livre.
• Aceita financiamento? Imóveis com pendência de documentação precisam informar.
• Aceita pet? Regra do condomínio.
• Estado de conservação. Reformado, semi-mobiliado, precisa de reforma.
• Idade aproximada do prédio.

Palavras que devem sair do texto

Alguns termos aparecem em praticamente todo anúncio e, por isso mesmo, não comunicam nada:

A regra é direta: se você não consegue provar a afirmação em uma visita, ela não deve estar no texto.

Cuidado com informação que vira problema

Descrição faz parte da oferta e cria expectativa. Alguns pontos exigem atenção:

• Não afirme que valoriza. É previsão, não característica.
• Não invente metragem. Use a área da matrícula ou informe que é aproximada.
• Não omita ônus. Pendências de documentação, dívidas de condomínio ou restrições precisam ser tratadas com transparência.
• Não descreva reforma que não existe.
• Informe se há decoração virtual nas imagens.
• Não use dados pessoais do proprietário no texto.

Adapte o texto ao canal

O mesmo imóvel precisa de versões diferentes conforme o lugar:

Portal: versão completa, de 200 a 250 palavras, com todas as informações objetivas. É onde a busca acontece, então vale usar naturalmente os termos que as pessoas digitam: tipo de imóvel, número de dormitórios e nome do bairro.

WhatsApp: versão curta, de 40 a 60 palavras, com os cinco dados essenciais e o link.

Rede social: foco em um único diferencial concreto, com convite para conversar.

Site próprio: versão completa, com um título que descreva o imóvel de forma específica.

Reescrever tudo à mão é justamente o tipo de tarefa repetitiva que pode ser acelerada, desde que revisada, como comentado em inteligência artificial para corretores.

Uma revisão de dois minutos antes de publicar

Antes de dar publicar, confira:

1. A primeira frase informa tipo, metragem, dormitórios, vaga e bairro?
2. Condomínio e IPTU estão no texto?
3. Existe algum superlativo que não pode ser provado?
4. Os parágrafos têm no máximo três linhas?
5. As distâncias citadas são reais?
6. O texto corresponde exatamente ao que as fotos mostram?
7. Há alguma informação que vai gerar frustração na visita?

Esses dois minutos evitam a maior parte das mensagens repetidas e das visitas que terminam mal. Junto com boas fotos, descritas em como fotografar imóveis com o celular, formam a base de um anúncio que trabalha sozinho.